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현장에서 바로 활용할 수 있다.
한 권으로 읽는 법리별 실전사례 백과사전!
초보 시기에는 경매 물건을 시세보다 조금만 싸게 낙찰 받아도 감격하지만 제대로 경매 투자를 하려면 부동산을 보는 안목을 기르고 철저한 권리분석을 통해 리스크가 있는 고수익 물건에 도전해야 한다. 숨은 권리 속 고수익을 알아보는 능력을 키워야할 필요가 있다. 그런 면에서 볼 때 이 책은 실수요자 입장에서 꼭 알아야 할 판례와 법조항을 정리해두었다.
경매 절차는 어렵지 않기 때문에 주부, 직장인 등 관심만 있으면 누구나 시작할 수 있으나 권리분석이나 명도 등 까다로운 부분 때문에 덥석 덤비면 낭패를 볼 가능성이 높다. 그만큼 책을 많이 보고 공부도 많이 해야 한다. 하지만 실제 써먹을 수 있는 정말로 경매 잘 하는 법을 알려주는 책을 찾기란 쉽지 않다. 경매 책을 여러 권 읽었다는 사람도 실전에서는 헤매는 경우가 많은 것이 사실이다.
이런 부담을 조금이나마 덜어주기 위해 저자는 경매의 모든 과정을 간접 경험할 수 있게 하였다. 현재 진행되고 있는 경매 물건을 검색하고 입찰하고 낙찰 후 명도까지 책을 읽다보면 모든 과정을 독자가 직접 경매를 체험하는 것처럼 느낄 수 있다. 평범한 빌라나 아파트 뿐 아니라 전세권이 설정된 상가, 유치권이 있는 건물 등 경매의 힘든 싸움에서 승리할 수 있는 노하우를 얻게 될 것이다.
특히 이 책에 나오는 경매의 덫은 꼭 기억해두어야 한다. 위장임차인 판단의 심증, 매각물건명세서 작성의 중대한 하자, 겸용주택에 대한 주거용 여부 판단기준, 전 소유자의 가압류에 대한 배당 논란 등을 몰라서 당하거나 알면서도 미리 점검하지 못해 땅을 치고 후회할 일을 만들어서는 안 된다.
부동산 시장이 침체될수록 경매 수익률은 높아진다!
경매시장은 일반 부동산과 반대로 가는 경향이 있다. 경제 침체기 초기에는 아파트, 다세대, 빌라 등 주거용 매물이 쏟아지고 음식점 등 생계형 부동산이 뒤를 이은 뒤 마지막 단계에는 근린생활시설 등 수익형 매물이 나오면서 바닥권을 형성하기 때문에 부동산 시장이 장기적으로 침체될 경우 경매 수익률은 높아진다. 남들이 사지 않으려고 할 때, 남들이 모두 힘들다고 할 때 과감하게 도전하는 사람이 높은 수익을 올릴 수 있는 것.
하지만 초보 투자자들의 경우는 ‘발품을 팔아야 적절한 투자 수익을 올릴 수 있는 게 경매이기 때문에 이론만 파고들어서는 위험하고, 고작 몇 건의 투자 성공경험을 전부인 양 과대해석해서는 위험하다’라고 저자는 조언한다. 또한 낙찰 후 인수해야 하는 권리나 세금 문제에 부딪쳐 결국 시세보다 비싸게 산 꼴이 된다든지, 낙찰은 받았으나 처분이 녹록치 않은 황당한 경우를 일을 겪지 않으려면 ‘부동산 경매 시장은 법 지식의 싸움이다’라는 사실을 기억하기를 당부한다.
이 책은 저자가 직접 투자한 경험과 기본법리 및 틈새의 법리를 바탕으로 판례의 최고봉에서 판단할 수 있는 실전사례 153선을 추렸다. 특히 초보 응찰자들이 껄끄러워하는 각종 권리, 즉 가압류/가등기/가처분/저당권/임차권/지분경매/유치권/지상권 등에 실제 경매 물건과 사례를 대입하여 사진과 함께 설명하여 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 한 것이 이 책의 가장 큰 특징이다.
